Dacă vinzi o locuință închiriată, contractul de închiriere nu dispare automat odată cu vânzarea. În multe situații, noul proprietar preia locuința împreună cu contractul în derulare, cu drepturile și obligațiile care decurg din el, mai ales dacă acesta are dată certă. Chiriașul nu poate fi trimis afară peste noapte, iar cumpărătorul trebuie să știe de la început ce contract moștenește.
Situația este frecventă la apartamentele cumpărate ca investiție, dar și la locuințele pe care proprietarii le închiriază temporar. Tabelul de mai jos separă ideile răspândite de ceea ce se întâmplă, în linii mari, în practică.
Mituri și realități despre vânzarea unei locuințe cu chiriaș
| Mit | Realitate |
|---|---|
| După vânzare, chiriașul trebuie să plece imediat. | Contractul poate continua cu noul proprietar, în funcție de forma lui și de clauzele privind încetarea; ieșirea din locuință se face doar respectând termenele din contract și din lege. |
| Proprietarul poate vinde fără să spună chiriașului. | Chiriașul trebuie informat, iar contractul poate prevedea obligații de notificare. Ascunderea unui contract în derulare poate crea litigii cu cumpărătorul. |
| Cumpărătorul poate modifica oricând chiria. | Chiria și condițiile se schimbă doar în limitele contractului sau prin acordul părților. |
| Garanția chiriașului rămâne la vechiul proprietar. | Trebuie stabilit în scris cine o păstrează și cine răspunde de restituirea ei; de regulă, se transferă către noul proprietar sau se restituie la vânzare. |
| Un contract verbal nu produce efecte. | Poate produce, dar dovedirea lui este grea, de aceea o formă scrisă, cu dată certă, protejează ambele părți. |
Ce spune contractul de închiriere
Primul document de citit este chiar contractul. Aici afli durata, chiria, garanția, condițiile de încetare și dacă există clauze privind vânzarea (de pildă, un drept de preferință al chiriașului sau o obligație de notificare). Un contract cu dată certă, adică înregistrat sau autentificat, are de regulă mai multă forță în fața unui nou proprietar. Dacă este o înțelegere verbală sau un document fără dată certă, situația este mai fragilă.
Cumpărătorul trebuie să primească o copie a contractului înainte de semnare și să afle dacă chiria este plătită la zi, dacă există datorii, dacă garanția a fost depusă și în ce stare se află locuința. Fără aceste informații, el cumpără, de fapt, un imobil cu necunoscute.
Variante pentru vânzător
Un proprietar are trei căi: vinde locuința cu chiriașul în ea, cu contractul continuat de cumpărător; negociază cu chiriașul încetarea contractului înainte de vânzare, eventual cu o compensație; sau așteaptă expirarea contractului. Prima este potrivită când cumpărătorul este investitor și vrea un venit imediat. A doua, când cumpărătorul vrea să locuiască în imobil. A treia, când nu există presiune de timp.
Dacă alegi încetarea anticipată, aceasta se consemnează în scris, cu data predării locuinței, starea ei, predarea cheilor și decontarea garanției și a utilităților. Fără un proces-verbal de predare, apar discuții ulterioare despre defecte.
Ce rămâne neschimbat pentru chiriaș
Din perspectiva chiriașului, schimbarea proprietarului nu înseamnă o relație nouă pe bază de condiții noi. Chiria, termenul, obligațiile de întreținere și drepturile din contract rămân cele convenite, până la expirare sau până la o modificare făcută de comun acord. Chiriașul își poate continua viața în locuință, plătind noului proprietar după ce este anunțat în scris unde și cum se face plata. Dacă există dubii despre cine este proprietarul, cere documentul care o dovedește, ca să nu plătești unei persoane nepotrivite.
Variante pentru cumpărător
- Cumpărarea cu locuința liberă: condiționezi plata sau semnarea de eliberarea imobilului la o dată stabilită.
- Cumpărarea cu contractul în derulare: preiei chiria și obligațiile, deci verifici contractul cu atenție.
- Încheierea unui contract nou cu același chiriaș: variantă folosită când ambele părți sunt mulțumite, dar vor condiții actualizate.
În toate cazurile, prețul trebuie să reflecte situația: un apartament ocupat, fără posibilitatea de a intra imediat, nu valorează la fel ca unul liber. Antecontractul trebuie să precizeze cine are ce obligații în relația cu chiriașul.
Cum se leagă vânzarea de administrarea imobilului
Uneori proprietarul nu se ocupă personal de închiriere și îi dă procură unei alte persoane, care încasează chiria și rezolvă problemele curente. În acest caz, mandatarul trebuie să știe că imobilul se vinde și ce se întâmplă cu atribuțiile lui. Detaliile despre acest instrument sunt prezentate în materialul despre procura pentru administrarea unui imobil închiriat, care explică ce poate face mandatarul și ce nu.
Dacă procura îi permite mandatarului să semneze și actul de vânzare, notarul va verifica atent întinderea puterilor. De aceea, un mandat clar, cu limite explicite, previne neînțelegeri ulterioare.
Întrebări pe care le pune un cumpărător serios
Un cumpărător atent va întreba până când este valabil contractul și dacă poate fi prelungit automat, dacă chiria este plătită la zi, dacă chiriașul a făcut modificări în locuință, dacă există o garanție depusă și cât, cine plătește utilitățile și dacă s-au înregistrat probleme cu vecinii sau cu asociația. Răspunsurile onest date accelerează tranzacția, pentru că dispar incertitudinile. Un vânzător care pregătește un dosar cu aceste informații, inclusiv istoricul plăților chiriei, arată seriozitate și poate cere un preț mai bun.
La rândul său, chiriașul poate avea întrebări legitime: ce se întâmplă cu garanția, cu cine va comunica, dacă locuința va fi vizitată de potențiali cumpărători și în ce condiții. Vizitele se programează de comun acord, în intervale rezonabile, cu respectarea intimității chiriașului.
Pași practici pentru o vânzare fără conflict
- Verifică contractul de închiriere și datele chiriașului.
- Informează chiriașul în scris despre intenția de vânzare.
- Stabilește ce se întâmplă cu contractul: continuare sau încetare.
- Reglează garanția și utilitățile prin acte scrise.
- Menționează situația chiriașului în antecontract.
- Planifică predarea imobilului și încheie proces-verbal.
Pentru alte subiecte despre acte imobiliare, poți vedea și rubrica de imobile. Ghidurile generale sunt grupate pe NotarNews. Fiecare caz are particularități, așa că, atunci când chiriașul contestă sau contractul are clauze neobișnuite, un jurist poate evalua situația concretă.
